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     來源：《現(xiàn)代物流報》

       物流園區(qū)是為了實現(xiàn)物流設(shè)施的集約化和物流運作的共同化，集中建設(shè)并由統(tǒng)一主體管理，為眾多物流企業(yè)提供設(shè)施和場所的物流業(yè)集聚區(qū)域。簡單理解：物流園區(qū)是城市基礎(chǔ)設(shè)施，是物流產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺提供商。
       現(xiàn)階段，物流園區(qū)建設(shè)受國家規(guī)范用地政策的出臺，由"概念開發(fā)"轉(zhuǎn)向"價值運營"；而目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一批具有示范和帶頭作用的物流園區(qū)，但從整體看物流園區(qū)的開發(fā)和運營管理還處于探索和提升階段，許多物流園區(qū)在開發(fā)運營過程中存在著規(guī)劃建設(shè)不規(guī)范和運營管理不專業(yè)的問題，急需改變。
       園區(qū)成功五要素：
      1.前期充分調(diào)研與論證。2.科學、合理規(guī)劃和準確定位：有效合理規(guī)劃決定有效的招商策略；定位主要包括功能定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位和客戶定位。物流園區(qū)的功能一定要與制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、金融業(yè)聯(lián)動融合。3.運營服務(wù)能力，主要指①產(chǎn)品研發(fā)；②運營規(guī)劃；③目標客戶選擇與招商實踐；④關(guān)鍵資源的整合；⑤公共信息平臺建設(shè)；⑥確定園區(qū)的經(jīng)營模式。4.核心競爭力：5.政府支持。
       園區(qū)價值運營：
       物流園區(qū)實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，必須兩手抓，一手抓商業(yè)開發(fā)，一手抓價值運營。
       一個現(xiàn)代物流園區(qū)存在價值應(yīng)成為供應(yīng)鏈上的一個重要節(jié)點，體現(xiàn)供應(yīng)鏈上增值服務(wù)的能力，要通過信息、咨詢、集成、加工、分裝、配送等增值服務(wù)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，增強競爭力，解決供應(yīng)鏈中的難題，避免同質(zhì)化競爭。
       園區(qū)運營管理的內(nèi)容：
       園區(qū)開發(fā)建設(shè)管理，包括總體規(guī)劃、功能規(guī)劃、設(shè)施規(guī)劃；園區(qū)日常經(jīng)營管理，包括招商引資、宣傳推廣、品牌建設(shè)、物業(yè)租售、物業(yè)管理與維護，人員招錄與培訓，安全監(jiān)管等；園區(qū)運營服務(wù)管理，為入駐企業(yè)提供各種配套服務(wù)，包括商務(wù)服務(wù)、經(jīng)營管理咨詢、政策法規(guī)咨詢、工商稅務(wù)代辦、信息發(fā)布、組織企業(yè)聯(lián)誼會、參觀考察、保險、通信、保安、消防、文化娛樂、餐飲住宿、協(xié)調(diào)企業(yè)與政府關(guān)系、處理企業(yè)投訴等；提供經(jīng)營性服務(wù)，如聯(lián)合采購、融資擔保、業(yè)務(wù)推廣、資源整合等；提供信息系統(tǒng)開發(fā)和維護服務(wù)。
      園區(qū)運營需要做好三篇文章，謀劃五方面工作。
      三篇文章：物流需求分析、服務(wù)產(chǎn)品體系設(shè)計和招商策略。
      1.物流需求分析，必須建立在深度市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，以此找準戰(zhàn)略定位，確立適當規(guī)模。戰(zhàn)略定位是園區(qū)成功的前提。戰(zhàn)略定位主要指功能定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、服務(wù)定位等；確立適當規(guī)模，避免盲目貪大，造成浪費。
      2.服務(wù)產(chǎn)品體系設(shè)計，通過整合關(guān)鍵資源，創(chuàng)新打造一套服務(wù)產(chǎn)品體系，包括咨詢服務(wù)、信息交易服務(wù)、物流金融服務(wù)、人力資源服務(wù)、技術(shù)應(yīng)用服務(wù)、互動交流服務(wù)、設(shè)施設(shè)備租賃服務(wù)、物流文化服務(wù)、校企對接服務(wù)等。
       3.招商策略。毛澤東曾經(jīng)說過，路線是個綱，綱舉目張。對于園區(qū)招商的全局工作而言，招商策略（招商手冊）就是整個招商工作的綱。
       招商始于規(guī)劃。有效招商策略的制定，依賴于前期規(guī)劃，沒有有效合理的規(guī)劃，招商策略的制定就成了無源之水。因為規(guī)劃是基于市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，明確了市場定位的行動綱領(lǐng)。
       招商取決于政策吸引和價值吸引；取決于需求和定位。
       市場需求決定招商。從市場需求的角度，認真分析市場供求關(guān)系（需求分析、行業(yè)競爭力分析、地區(qū)差異分析、信息技術(shù)應(yīng)用）。
       市場定位決定招商目標。目標客戶選擇是關(guān)鍵，只要定位準確，招商便是一個持續(xù)跟進目標客戶的過程，在招商中，跟進客戶必須做到知己知彼。
       價值吸引主要指品牌價值和為客戶創(chuàng)造價值，基于物流園區(qū)的中小物流企業(yè)融資難，業(yè)務(wù)開展難，應(yīng)努力打造物流園區(qū)與制造業(yè)、金融業(yè)聯(lián)動平臺，構(gòu)建投融資服務(wù)體系和供應(yīng)鏈體系；多方合作開發(fā)戰(zhàn)略；量身定制個性化服務(wù)產(chǎn)品。
       五方面工作：設(shè)計業(yè)務(wù)流程、建設(shè)信息平臺、設(shè)定商業(yè)模式、培養(yǎng)核心能力、打造服務(wù)體系。運營規(guī)劃是園區(qū)成功的根本。
       1.設(shè)計業(yè)務(wù)流程：主要包括組織架構(gòu)、運營團隊、作業(yè)規(guī)范、信息流程和人員培訓等。
       2.搭建物流公共信息平臺：提高物流運作和管理水平，關(guān)鍵是要使物流信息資源得到較為充分的開發(fā)利用，形成物流信息服務(wù)體系。實現(xiàn)這一目標的關(guān)鍵，又在于物流公共信息平臺的建設(shè)，為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)開展所需信息資源，如車源、貨源、行業(yè)信息等，以及為企業(yè)提供管理信息系統(tǒng)服務(wù)終端。
       3.設(shè)計商業(yè)模式（贏利模式）：商業(yè)模式就是為實現(xiàn)客戶價值最大化，把能使企業(yè)運行的內(nèi)外要素整合起來，形成一個完整的、高效率的具有獨特核心競爭力的運行系統(tǒng)，并通過提供產(chǎn)品和服務(wù)使系統(tǒng)持續(xù)達成贏利目標的整體解決方案。簡言之，商業(yè)模式就是你準備怎么掙錢，換句話就是企業(yè)通過什么方式或者途徑來掙錢。
       園區(qū)運營參考模式：地產(chǎn)+運營，投資+運營，咨詢+運營，商業(yè)開發(fā)+金融+運營，倉儲+交易，商品展示+交易+倉儲，供應(yīng)鏈模式，多元化的增值服務(wù)模式如：廣告、停車、卡口、GPS安裝、加油站、參觀、復制、租賃等服務(wù)，統(tǒng)一結(jié)算模式，統(tǒng)一結(jié)算不僅可以更好地為入駐企業(yè)提供金融便利，還可以為園區(qū)自身沉淀資金，創(chuàng)造新的增值。
      4.培養(yǎng)核心競爭力：為應(yīng)對激烈的市場競爭，要努力培養(yǎng)自己的核心競爭力，以實現(xiàn)差異化定位，如產(chǎn)品研發(fā)、信息集成、運營團隊、掌控渠道或客戶資源、資本優(yōu)勢等。
       5.打造服務(wù)體系：服務(wù)是園區(qū)生存和發(fā)展的生命線，把對入園企業(yè)的服務(wù)作為提升環(huán)境質(zhì)量、吸引投資者的重要砝碼。物流園區(qū)的服務(wù)體系主要包括：物業(yè)管理服務(wù)--為入駐企業(yè)提供基本的保安、保潔、工程維修等專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)；一體化行政服務(wù)--提供辦理工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、統(tǒng)一開具發(fā)票、辦理行政許可打造政企溝通橋梁等；企業(yè)管理服務(wù)--為入駐企業(yè)提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同、勞動爭議解決等企業(yè)管理服務(wù)；業(yè)務(wù)信息和輔助性服務(wù)--配送、裝卸等；物流金融服務(wù)--提供貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質(zhì)押等物流金融服務(wù)。總之，解決企業(yè)提出的多種需求和問題，增強企業(yè)歸屬感，營造和諧穩(wěn)定物流園區(qū)，真正讓企業(yè)省心、安心和放心。