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來源：現代物流報
我國物流發展現狀、存在問題及分析
物流園區是我國物流業發展的一種重要形式，其集約化、規模化、組織化的優勢，帶動物流企業集群式發展，促使物流產業集聚效應產生，因此也成為推動物流業轉型升級的重要載體。
從物流園區的發展歷程來看，我國物流園區的發展也才10年。雖然起步較晚，但物流園區發展速度非常快，園區數量成倍增長，且投入運營的園區越來越多。
物流園區受到政府、企業的熱烈追捧，規劃建設現代物流園區成為很多省份地區推進現代物流發展的關鍵舉措。園區熱持久不退。
物流園區雖然數量多，但真正從事物流業務運作的園區并不多。
據統計，截至2011年，掛名為物流園區、物流基地的園區共有4218個，平均每個地級市有12.6個物流類園區。
不少物流園區是打著物流名義圈占土地，50%以上的園區占地規模超過1000畝，園區平均空置率仍達到60%。
物流園區雖然數量多，但真正具有人氣的物流園區并不多見，真正把市場培育起來物流園區少之又少，運營效益很難實現。具體表現為：招商不理想，缺乏企業入駐；經營管理不善，企業入駐后退場；入不敷出，投入產出差距大。
物流園區運營不佳主要在于兩方面原因：
一、從項目流程看，園區項目實施還不夠科學、規范和嚴謹。
物流園區項目涉及規劃設計、工程建設、營銷招商、運營等多個環節，由于在每個環節考慮時缺乏規范性、科學性、嚴謹性，而且各個環節之間缺少關聯，導致項目無法實施或是無法運營。具體表現為：物流園區定位不清晰，規劃缺乏科學性；物流園區盲目追求規模，與實際所需求的用地規模脫節；物流園區功能產品設計不合理，無法滿足客戶需求；物流園區運營服務創新不足，綜合服務能力欠缺。
二、從各相關方看，園區相關方訴求與園區自身特性不相符。
物流園區是一個服務平臺，有其公共性、社會性和基礎性特征，而政府或園區投資主體運作園區的出發點和訴求與物流園區自身的特性不相符，從而產生矛盾，影響了園區健康發展。具體表現為：政府只將園區項目當作一般的招商引資項目、工業項目，在政策支持上與園區的基礎設施性和產業服務特性相違背；物流園區投資主體片面追求項目投資回報的"短、平、快"，在投資、經營決策上與園區的"投資大、回報周期長"的特性相違背。
物流園區的長效發展路徑探討
物流園區長效發展是一項系統工程。物流園區是一個服務平臺，一個產業創新的商業生態系統，要完整打造這樣一個商業生態系統是一項系統工程，涉及流程長，環節多，周期長。需要政府、投資主體、運營主體協同運作，共同努力實現園區的長效發展。
一、政府項目招商時考慮物流園區的特性。
物流園區具有基礎性、公共性特點，在國外一般作為城市基礎設施工程和產業公共服務項目，由政府投資。在我國，這更適合"政府創造環境、企業創新服務"的運作模式。
地方政府要像關注為人流服務的"客運站、機場、高鐵站"的建設一樣，來關注服務于物流的"物流園區、公路港"的建設，為其創造環境、提供支持。
政府要重新考慮對物流園區項目的招商定位，應將物流園區作為城市基礎設施工程和產業公共服務平臺來打造。
根據當地經濟發展要求，對物流園區進行統籌規劃。對符合要求的園區項目給予土地、稅費、投融資等方面政策支持，對項目的投資強度、容積率等規劃建設指標不能按照一般招商項目予以限制。
做好監管職能，對不符合要求的園區項目要堅決放棄，防止資源浪費。
二、投資主體應更關注園區資源整合和服務創新。
投資主體在投資決策時應考慮戰略性投資；更關注園區資源整合和服務創新，要將園區作為產業服務平臺來打造，要形成一個從培育創新環境、引導創新資源, 到壯大創新主體、利用創新資源、優化創新環境的生態循環，打造一個具有創新力的商業生態系統。
物流園區規劃實施的關鍵環節
基于物流園區運作流程，對流程每個環節進行科學設計，確保園區項目落地，實現成功運營。
一、綜合考慮區域經濟發展及物流需求特點，科學規劃物流園區。
物流園區進行規劃時，既要符合區域經濟產業發展要求，也要滿足區域物流市場需求。因此，對于園區規劃必須考慮兩方面：
1.必須對區域物流需求和發展情況進行系統全面的調研診斷。
2.規劃必須結合區域經濟發展規劃、城市發展規劃、產業規劃、交通規劃等結合起來。
對物流園區的定位基本可總結為三類：運輸樞紐型：以某運輸方式為核心形成的物流園區；產業服務型：依托于某個產業或是服務某種物流需求而形成的物流園區；城市配送型：依托于區域性中心城市形成的物流園區。
二、設立"三個三"的標準，實現物流園區科學選址。
三個優勢條件：具備經濟圈的優勢；交通圈的優勢；政策機制優勢
三項物流資源支撐：物流服務企業資源；物流設備設施資源；工商企業貨物資源
三類創新資源協同：政府行政管理職能；中介組織服務職能；平臺營銷服務職能
三、重點做好"功能定位、產品設計、規模設定"三篇文章。
功能定位、產品設計、規模設定關乎后續工程建設和客戶招商，要重點關注：深入市場調研；明確客戶需求；業務操作模式；業務操作習慣；明確功能定位；形成產品設計參數標準；確定產品規模；制定項目設計任務書
四、完整設計園區商業模式，實現園區經濟效益與社會效益的結合。
完整商業模式設計涉及到業務如何開展、服務如何設計、如何投入、如何產出、如何贏利、政策體系如何設定、資本何時進入何時退出等等內容，這是園區投資主體最為關心的，也關系到園區能否運營成功。
在進行商業模式設計時，首先要滿足入駐企業的運營需要；要明確項目有較好的投資回報，還要確保項目對區域經濟發展、城市建設有長效作用。
五、洞悉不同類型的客戶特性，進行精準的選商與招商。
首先進行客戶定位分析，清楚客戶類型、消費習慣，同時，進行產品、服務的賣點梳理，針對不同客戶指定不同營銷策略。
六、打造平臺運營服務體系，持續推進客戶服務創新。
根據平臺所處不同階段，推進不同服務與產品，形成完整客戶服務體系。
七、循序漸進，層層打造園區信息化平臺。
1.單基地運營管理系統；2.多基地運營管理系統營；3.物流交易管理系統；4.物流企業管理系統；5.公共服務系統。
八、持續改進，不斷提升園區運營管理體系的標準化。
園區運營管理涉及客戶管理、安全管理、基礎管理、財務管理、物業管理、運行維護管理等方方面面，為提高管理效率，對于園區管理要形成標準化、規范化的流程和體系。
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